В данном деле, если договор был заключен в простой письменной форме сроком на четыре года, плата 100 в месяц, при том, что арендатор должен сделать кап.ремонт, и во втором случае не должен, а арендодатель по истиечении 1 года и приведении здания или сооружения в вид "конфетки" подает иск о признании договора недействительным и применении последствий признания сделки недействиетльным, то надо посмотреть прежде всего на некоторые нормы ГП и др. Как уже писал Руслан Гражданский кодекс устанавливает требования на нотариальное удостоверение такой сделки.
Статья 590. Форма и государственная регистрация договора аренды  здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 395), подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Статья 183. Общие положения о недействительности сделок

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статья 184. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Хотя недействительность сделки не влечет каких-либо юр. последствий, однако если недействиетльность признается с момента ее совершения, то последствия двойной реституции обычно применяется. Суды, на практике, правда посмотрела в основном экономические споры, обязывают стороны вернуть все полученное в процессе данной сделки, тем более что арендатор по договору аренды здания или сооружения ыбл обязан сделать кап. ремонт. В случае же если это не оговаривалось и было лишь инициативой самого арендатра, то уже дело обстоит сложнее.
Кстати нашла :ИНСТРУКЦИЯ
о порядке совершения нотариальных действий
нотариусами Кыргызской Республики
от 7 июля 2004 года N 106
И вот она вначале повторяет норму гражданского кодекса:

Удостоверение договоров аренды зданий, сооружений и предприятий и договоров доверительного управления недвижимым имуществом
76. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В отношении аренды нежилых помещений аналогичных специальных правил законодательством не предусмотрено, поэтому на указанные правоотношения распространяются общие правила об аренде (в частности: простая письменная форма).
78. Договор аренды или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается заключенным.
79. Договор аренды здания или сооружения с последующим выкупом удостоверяется с соблюдением общих правил удостоверения сделок по отчуждению недвижимости и подлежит государственной регистрации
(В редакции приказа Минюста КР от 17 мая 2007 года N 63)

Статья 590. Форма и государственная регистрация договора аренды  здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 395), подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Но в пункте 76 говорится, что на аренду нежилых помещений такие правила не распространяются и применяется правило простой письменной формы. Если доказать, что это здание было нежилым помещением еще можно признать договор действительным, или же в случае признания договора недействительным требовать возмещения, так называемой двойной реституции, что каждый возвращает полученное в процессе данного договора, в случае же если ремонт  не требовался, то скорее всего при таком арскаде дело не выиграть. Хотя все решает все таки частная ситуация и как повернется дело.