имеет право на долю.. :yes:

а при сделках с недвижимостью если затрагиваются интересы несовершеннолетнего - требуется согласие органа опеки и попечительства..
как раз сейчас читаю интерсную статью.. правда казахскую - здесь

(с) Agere.kz

Сделки с недвижимостью при участии несовершеннолетних

Евгения Романова, помощник юриста

На данном этапе развития нашего государства защита прав и свобод человека и гражданина стоит на первом месте. Особого внимания требует защита прав несовершеннолетних. Безусловно, этот вопрос многогранен и охватывает множество проблем, возникающих при самых разнообразных категориях общественных отношений. Однако в данной статье будут затронуты только те вопросы, которые связаны с правами несовершеннолетних на совершение сделок, в том числе с недвижимостью.

На сегодняшний день эта сфера отношений регулируется многочисленными нормативно-правовыми актами Республики Казахстан, но основополагающими являются, прежде всего, Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее — ГК РК), Закон Республики Казахстан «О браке и семье» (далее — Закон «О браке и семье») и Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее — Закон «О жилищных отношениях»). Присоединившись к Конвенции ООН «О правах ребенка» 1989 года Казахстан взял на себя также обязательбства по соблюдению международных норм в отношении прав несовершеннолетних.

Дееспособность несовершеннолетних: общие положения

С точки зрения дееспособности гражданское законодательство Республики Казахстан подразделяет несовершеннолетних на две возрастные категории: несовершеннолетние в возрасте до четырнадцати лет и несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. Такое разделение диктуется уровнем развития и способностью несовершеннолетних понимать значение своих действий, а также руководить ими.

По общему правилу, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки совершают от их имени родители, усыновители или опекуны за исключением мелких бытовых сделок, исполняемых при самом их совершении (ст. 23 ГК РК). Таким образом, совершение сделки с недвижимостью несовершеннолетним данной возрастной категории, не возможно ни при каких условиях, их интересы в таких сделках представляют непосредственно родители, усыновители или попечители.

Что касается несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, то они обладают дееспособностью, но не в полном объеме. Они могут совершать сделки сами, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей.

Согласно общеустановленным правилам, закрепленным в ст. 151 ГК РК, сделки совершаются в устной или письменной форме, простой или нотариальной. Согласие родителей дается по такому же принципу. То есть если предполагаемая сделка допускает устную форму, то и согласие на ее совершение может быть устным.

Следует отметить, что для сделок с недвижимостью обязательна письменная нотариальная форма. Следовательно, согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение несовершеннолетним сделки с недвижимостью должно быть письменным и нотариально заверенным. Например, при покупке квартиры для ребенка, достигшего четырнадцати лет, родители могут дать согласие в указанной форме, и ребенок сам заключит договор купли-продажи. Как правило, это делается для того, чтобы в последующем, при достижении ребенком совершеннолетия избежать процедуры переоформления на него недвижимого имущества.

Вместе с тем, казахстанское законодательство предусматривает и исключительные случаи, когда несовершеннолетний может приобрести полную дееспособность и совершать сделки полностью самостоятельно, не достигнув восемнадцатилетия. Это — вступление в брак. Интересен тот факт, в других странах, в частности в Российской Федерации, объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным допускается и в других случаях, например, если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Такое признание полной дееспособности несовершеннолетнего осуществляется по решению уполномоченного органа и в мировой практике именуется институтом эмансипации.

Защита прав несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Поскольку оформление прав детей на недвижимое имущество на практике, как правило, осуществляется по достижению ими совершеннолетия, законодательством наряду с вышеописанными требованиями к совершению сделок несовершеннолетними предусматривается также ряд дополнительных мер, направленных на защиту их прав в этот период.

Во-первых, до наступления совершеннолетия органами внутренних дел регистрируется место жительства детей, что согласно ст. 22 Закона «О жилищных отношениях» предоставляет им право на пользование и проживание в данной квартире (доме) наравне с остальными членами семьи. Факт регистрации места жительства детей в случае необходимости может быть подтвержден справкой формы №3 или выпиской из домовой книги.

Во-вторых, в случае отчуждения объекта недвижимости, в котором поживают несовершеннолетние дети, необходимо получение согласия органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Исполнение этого условия в первую очередь обеспечивается нотариусом, который вправе заверить договор на отчуждение недвижимого имущества, в котором указаны несовершеннолетние дети, только при наличии у продавца согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки.

И в завершении следует отметить, что ст. 24 ГК РК предусматривает получение согласия не только при отчуждении недвижимого имущества, но и при совершении других видов сделок, где затрагиваются интересы несовершеннолетних. Так, согласно ст. 114 Закона «О браке и семье» родитель, усыновитель или попечитель несовершеннолетнего не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать от имени несовершеннолетнего либо давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества ребенка, или заключать от его имени договор поручительства, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав от наследства по закону и по завещанию, раздел имущества ребенка или выдел из него доли, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего.

но у него остается хотя бы право владения??

а если обратиться к законодательству о приватизации - там ведь четко обозначено что несовершеннолетние имеют право на долю в имуществе?.

Думается, что наша норма более приемлема, даже лучше, так как незачем преждние прописавшиеся жители новому хозяину.