Статья 300. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения
                 обязательства

     Односторонний отказ  от  исполнения  обязательства и одностороннее
изменение условий договора не допускаются, за исключением случаев, пре-
дусмотренных законодательством или договором.
Заключив договор на определенный срок арендатор согласился владеть и пользоваться квартирой в течение определенного срока. В противном случае можно утверждать, зачем ты (глупый) подписывал договор на таких условиях. Обязался надо исполнять, а если не хочешь арендовать квартиру, конечно заставить арендатора в принудительном порядке снимать квартиру до конца срока аренды -глупо. Но договор есть договор.
ст. 356 ГК КР устанавливает основания ответственности за нарушения обязательств. Арендатор, расторгая договор аренды в одностороннем порядке имеет умысел (он намеренно это делает) так как дальнейшее исполнение такого догвоора для него не имеет никакого смысла.
ст. 358 обязанность должника возместить убытки. Арендатор обязан возместить убытки в том числе упущенную выгоду. Арендодатель, заключив договор на определенный срок, расчитывал получить определенную сумму (арендную плату). Заключение догвоора аренды со стороны арендодателя можно я ИМХО расценивать как меры, предпринятые кредитором для получения выгоды. (п.3. ст. 358). Таким образом я считаю, что кроме убытков, связанных с расторжением догвоора (поиск новых арендаторов, простой квартиры), арендатор обязан оплатить  упущенную выгоду ст. 14 ГК КР (арендную плату за весь срок, за который он не будет снимать квартиру). упущенная выгода- неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота (если бы он не отказался), если бы его право не было нарушено.   С другой стороны, если арендотель получив сполна с арендатора, и впоследствии еще и сдает квартиру-неосновательное обогащение.

Обычные условия гражданского оборота, это когда заключают договора и исполняют их. А здесь арендатор отказывается исполнять свои обязательства, взятые им по договору.

насчет этого еще почитаю

Если покупка дома существенное изменение обчтоятельств и арендатор ссылаясь на такое изменение требует одностороннего расторжения догвоора, то арендодатель на оснвоании п. 4 ст. 414 имеет право требовать возмещения убытков, что это противоречит Вашим и моим высказываниям по поводу возмещения упущенной выгоды.
А за несущественное нарушение договора убытки возмещаются или нет? Здесь по- моему неувязочка получается.   Даже при любом (существенном или нет)  нарушении договора можно требовать взыскания убытков, а Изменение и расторжение договора возможно при существенном нарушении догвоора. В любом случае если расторгается догвоор нарушение всегда будет существенным. В противном случае можно было расторгать договор на основании всяких придирок и пустяков. 
Статья 14. Возмещение убытков

     1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмеще-
ния  причиненных  ему убытков,  если законом или соответствующим закону
договором не предусмотрено иное.
     2. Под убытками понимаются:
     расходы, которые лицо,  чье право нарушено,  произвело или  должно
будет произвести для восстановления нарушенного права,  утрата или пов-
реждение его имущества (реальный ущерб), а также
     неполученные доходы,  которые это лицо получило бы при обычных ус-
ловиях гражданского оборота,  если бы его право не было нарушено  (упу-
щенная выгода).
     Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, ли-
цо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения, наряду с дру-
гими убытками, упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Возмещение убытков это имущественная ответвтвенность -гражданская.
Нарушено право арендодателя получать арендную плату на протяжении срока аренды.

Отредактировано Banderos (2007-05-21 16:44:12)

Расторжение будь оно законное или незаконное будет считаться нарушением права. Расторжение влечет неисполнение обязательства или вытекает из ненадлежащего исполнения обязательства. По моему мнению при таком одностороннем расторжении догвоора арендатор все-таки должен будет возместить убытки (затраты на поиск клиентов, реклама и упущенную выгоду- время, в течение которого квартира будет пустовать), если бы арендатор заплатил в качестве упущенной выгоды арендную плату за весь срок несостоявшейся аренды, а потом арендодатель сдал бы квартиру и получил еще раз арендную плату- это неосновательное обогащение. Я думаю это логично

Отредактировано Banderos (2007-05-23 08:54:48)

С такой точкой зрения я согласен. Это логично. Есть существенное изменение обстоятельств (покупка дома, если бы у арендатора был бы дом, то он бы не заключал договор аренды или у предпринимателя не прет бизнес (маленький доход) с большим трудом и натягом, я думаю, такое обстоятельство можно засчитать кк существенное изменение обстоятелсьтв). Если есть существенное изменение обстоятельств это является законным основанием для расторжения договора.  Есть надлежащее уведомление арендатора арендодателя, допустим за три месяца, о предстоящем расторжении договора. Но убытки, я убежден, возмещать придется. Вопрос стоит в каких размерах, а именно  какой размер упущенной выгоды подлежит возмещению в этом случае?
При наличии уведомления я  полностью согласен, с тем, что упущенную выгоду ненадо возмещать, так как у арендодателя  после уведомления появляется аж целых три месяца для поиска новых арендаторов.
Но я не могу найти норму, которая подтвердила бы мое мнение (надлежащее уведомление – уменьшает размер упущенной выгоды). В противном случае, уплатив арендатор плату за весь оставшийся срок, арендодатель получил бы неосновательное обогащение за счет повторной сдачи. Бремя доказывания, что арендодатель в таком случае получил неосновательное обогащение лежит на арендаторе. Такой вывод я думаю не логичен.
Упущенная выгода –доход, которое лицо получило бы, если бы все было Х окей. Уведомив арендатора арендодатель дает ему время для поиска новых арендаторов. 
П.3. ст.358 упоминает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором (арендодателем) для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Арендодатель наверное даст очередную рекламу и всее, ну еще ремонт замутит и все. Короче надо еще подумать.

Отредактировано Banderos (2007-05-24 11:00:41)